8月3日，上海证券报记者从南京文旅集团获悉，由该集团牵头发起的南京云枢文旅强链并购股权投资基金已于7月末完成中基协备案，总规模5亿元的首期实缴资金全部到位，标志着国内首支由市级国资牵头的文旅产业专项并购基金正式进入投资运作阶段。几乎同一时间，河南宝泉旅游披露2026年半年报——营收2.94亿元、净利润1.28亿元同比增长57%，同时宣布1.42亿元大手笔分红，被市场解读为"为REITs战略配售筹备弹药"。洛阳文旅集团则于8月4日完成3年期人民币债券交割，初始指导价4.20%。三件事在同一天进入公众视野，并非巧合——中国文旅产业的资本化进程，正在从"个别案例"走向"批量操作"。



南京这步棋的含金量，不在5亿这个数字本身，而在其运作逻辑。据披露，该基金由南京文旅集团联合上市公司南京商旅、南京市创新投资集团、江北新区科技投资集团共同发起，形成"产业资源导入—资本运作—上市平台退出"的完整闭环。基金管理人文投股权在管规模超10亿元，曾推动飞天云动港股上市、原力数字北交所过会。基金明确三大投资方向：文旅科技赛道覆盖AI数字营销、VR/AR沉浸设备、低空经济、智慧景区；文旅新消费赛道覆盖沉浸式体验、精品酒店民宿、低空旅游、票根经济；IP运营赛道深耕老字号革新、潮玩IP、影视动漫衍生开发。运作上采用"分步投资、择机控股"与"联合投资、直接控股"双模式并行——先以少数股权前置布局，业绩达标后实施并购；或联合产业主体直接获取标的控制权。这套打法，本质上是在用资本工具破解文旅行业长期存在的"业态分散、优质资产整合难、新业态培育周期长"三大痛点。



与南京"自上而下"的基金驱动模式相对应，河南走的是"自下而上"的资产证券化路径，而且两条腿同时走路。宝泉旅游走REITs——5月董事会通过发行议案，入池资产全部为非门票类硬资产：洛伽寺索道、潭头电站观光电梯、游客转运中心、智慧停车场，现金流稳定、权属清晰、天然适配REITs对底层资产的要求。2025年3月已锁定华夏基金、中信证券、中信银行作为合作方，辉县市委书记公开表态"力争打造全国第一支景区REITs"。清明上河园则走港股IPO——6月15日向港交所递交上市申请，2025年接待游客约960万人次、收入7.46亿元，开封市政府工作报告明确"支持年内港股首发上市"。同一省份、两家5A景区、两种资本路径同时推进，这种"双轨并进"的格局在全国范围内尚属首次。



如果把视线拉远，会发现这并非河南或南京的"独角戏"。据行业机构不完全统计，目前全国已有近30家4A级及以上景区启动REITs申报筹备，业态覆盖山岳风光、主题游乐、冰雪度假、滨海文旅、世界遗产等多种类型，落地省份辐射河南、江苏、安徽、四川、云南等十余个省市。仅近期新增推进的10个项目中，就包括玉龙雪山（拟发行规模不低于25亿元）、淮安西游乐园（不低于10亿元）、石林景区（不低于10亿元）等头部资源。从宝泉旅游一家的1.42亿分红，到近30家景区的批量排队，中国文旅资产的证券化正在告别"零敲碎打"，进入系统性推进阶段。



这一趋势背后有三重驱动力。第一层是政策窗口——自2024年8月基础设施公募REITs进入常态化发行后，国家明确将自然文化遗产、4A及5A级旅游景区纳入合规申报范畴，2025年新版行业清单延续支持政策，2026年国家层面再度细化举措，层层加码的制度红利为景区资产证券化铺平了道路。第二层是产业需求——文旅行业经历了疫情后的恢复性增长，一批运营成熟的景区积累了稳定现金流，但传统信贷和财政补贴模式已无法满足其扩大再生产的资金需求，资本市场成为必然出口。第三层是模式转型——正如南京并购基金所揭示的，行业正在从"文旅+地产"的重资产模式，向"文旅+运营"的轻资产模式转型，而资本工具恰恰是撬动这一转型的杠杆。



值得注意的是，文旅资产资本化并非只有REITs一条路。洛阳文旅集团选择发行离岸人民币债券，清明上河园选择港股IPO，南京则选择了并购基金+上市平台的组合打法。不同路径对应不同的资产特征和战略目标：REITs适合现金流稳定的存量资产盘活，IPO适合有品牌扩张需求的内容型企业，并购基金适合产业链上下游整合。趋势研究指出，未来三年文旅产业基金数量有望翻倍，专项基金总规模可能突破5000亿元，行业并购整合将进入加速期。



县域文旅在这一轮资本化浪潮中的地位也在上升。宝泉旅游所在的辉县并非一线旅游城市，但其依托太行山水资源打造出年营收超5亿元的5A景区，并率先冲刺REITs，说明优质文旅资产的地理分布正在从中心城市向县域下沉。行业数据显示，百强县文旅投资增速已超过一线城市，县域正在成为文旅资本的新热土。



亚洲国际品牌研究院（香港）文旅文创研究中心认为，2026年暑期出现的这一轮文旅资本化密集动作，标志着中国文旅产业正式从"资源驱动"切换至"资本驱动"的并行轨道。南京5亿并购基金的"产业+资本+上市平台"模式、宝泉旅游的REITs路径、清明上河园的港股冲刺，三者分别代表了产业链整合、存量资产盘活和品牌化扩张三种资本化范式。这三种范式在同一时间窗口集中落地，说明行业已经完成了从"能不能资本化"到"怎么资本化"的认知升级。预计未来12-18个月内，首单景区REITs的落地将成为行业分水岭事件，一旦破冰，近30家排队景区将迎来批量发行的窗口期，届时中国文旅资产的证券化率将出现质的跃升。



亚洲国际品牌研究院（香港）文创文旅研究中心，立足香港这一国际窗口与亚洲创意枢纽，以服务"旅游强国"计划为使命，致力于打造具有全球视野的文旅品牌战略智库。我们聚焦文旅融合与文创品牌化发展，依托香港中西交融的独特优势，深度挖掘亚洲文化IP的当代价值，为文旅企业及旅游景区提供从品牌升级、IP孵化到国际市场对接的全链路赋能服务，通过创新研究、产业协同与跨文化资源整合，助力合作伙伴提升品牌话语权与产业竞争力，推动亚洲文旅产业向价值链高端迈进。若您有品牌升级、文旅项目合作或国际化拓展需求，欢迎与我们联系，共同开启亚洲文旅品牌的增长新篇章。