2026年7月6日，南京云枢文旅强链并购股权投资基金（有限合伙）首期实缴出资1亿元全额到账，标志着国内首支以"强链并购"定位的文旅专项产业基金正式进入实质性运作阶段。该基金由南京市文旅集团、南京商旅、南京市创新投及高新创投等市、区属国资联合发起，总认缴规模5亿元。在出资结构中，南京文旅集团认缴1.74亿元（占比34.8%），南京市紫金产业投资有限公司认缴1.5亿元（占比30%），南京高新创业投资有限公司认缴1.5亿元（占比30%），南京商旅认缴2500万元（占比5%），南京文投股权投资管理有限公司作为GP认缴100万元。



与传统政策性扶持资金不同，该基金明确定位于"文旅专项强链并购"，核心投向覆盖四大方向：产业链并购重组、存量资产盘活、优质业态股权投资，以及文旅科技与数字化体验、优质内容与IP运营、文旅融合新业态与创新应用场景、产业整合与升级。基金管理人文投股权在管基金超10亿元，曾推动飞天云动港股上市、原力数字北交所过会，具备成熟的投后赋能与退出能力。



值得关注的是，该基金构建了一套"产业+金融+上市平台"的国资联动闭环：市文旅集团提供产业资源与并购标的，南京商旅对接上市公司退出渠道，高新创投协调企业落地载体——实现"投—融—运"一体化。这种模式打破了以往文旅项目依赖财政补贴或土地增值的传统路径，代之以市场化基金实现产业链整合与资产证券化退出，为全国存量文旅资产的资本化运营提供了可参照的范式。



南京云枢文旅基金的落地并非孤立事件，而是全国文旅资本市场加速演进的缩影。仅在本周，全国各地多只产业基金密集成立——厦门润信昭德基金规模10亿元、安徽宣城国发科创基金5亿元、辽宁兴辽区域联合创投基金1.35亿元、福建数之汇基金2亿元——均呈现出"国资主导、聚焦细分赛道、并购型基金增多"的鲜明特征。从新能源到集成电路，从生物医药到文旅消费，地方国资正在用产业基金替代传统的财政直接补贴，以市场化方式推动产业链整合。



几乎在同一时间窗口，文旅REITs市场进入集中爆发期。7月8日，华安锦江商业REIT发布发售公告，成为国内首单获批注册的酒店公募REIT——底层资产覆盖全国18个城市21家"锦江都城"品牌中高端酒店，总建筑面积15.73万平方米、房间总数超3000间，预计2026年分派率达5.05%，将于7月30日至8月5日以2.672元/份公开发售。同日，远洲集团21.51亿元酒店机构间REITs获上交所审核通过，成为国内首单完整走完交易所全流程审批的纯酒店底层资产机构间REITs，填补了市场空白。成都万象城则以104.998亿元资产对价登陆上交所，成为市场规模最大的强权益平层结构不动产项目。此外，三亚亚特兰蒂斯项目估值139.28亿元的REIT已进入上交所审核问询阶段，华住酒店REIT、开元旅业文旅REIT等项目也相继进入审批程序。



据同花顺截至6月30日统计，2026年上半年沪深市场合计发行24单机构间REITs产品，发行总规模约330亿元，规模同比增长25倍；自2023年末首单落地至今，全市场累计发行59单，总规模993亿元，存量接近千亿元。其中，酒店和文旅类资产正成为增长最快的底层资产类别。



行业研究显示，文旅REITs将在2027年取得实质性突破，为文旅资产证券化开辟新通道。目前文旅产业基金数量正以三年翻倍的速度增长，专项基金总规模有望突破5000亿元。南京这支5亿元基金的示范意义不仅在于其"强链并购"的定位，更在于它验证了地方国资从"项目补贴"到"产业投资"再到"上市退出"的完整闭环。



更深层的行业信号是：文旅产业的增长逻辑正在发生根本性切换。过去二十年间，"文旅+地产"模式依靠土地增值和物业销售反哺文旅运营，这一模式在房地产周期调整后已基本失效。趋势预测指出，"文旅+地产"模式将彻底转型为"文旅+运营"模式，运营能力正取代土地资源成为文旅企业的核心竞争力。而并购基金和REITs的兴起，恰好为这一转型打通了资本出口——基金负责产业链整合与存量盘活，REITs负责优质资产的证券化退出，运营公司专注于效率提升和品牌溢价，形成"投、融、管、退"的完整资本循环。



从投资方向看，南京文旅基金的四大布局——文旅科技与数字化体验、优质内容与IP运营、文旅融合新业态、产业整合与升级——精准对应了当前文旅行业的三个结构性缺口：一是数字化基础设施薄弱，大量景区和文旅项目仍处于信息化初级阶段，AI导游、AR导览、智能推荐等数字化工具渗透率不足30%；二是IP运营能力稀缺，大量优质文化内容难以实现产品化和规模化变现；三是行业集中度偏低，约150万家文旅相关企业中，绝大多数为中小企业，缺乏龙头整合。资本进场后，有望通过并购重组加速行业洗牌与效率提升。



值得关注的另一趋势是：文旅资本正在向县域和二三线城市下沉。南京文旅基金的投资范围明确"以南京为主要投资区域，辐射长三角并延伸到全国"，并将"乡村文旅""城市文旅更新"纳入重点赛道。行业数据表明，百强县文旅投资增速已超过一线城市，县域文旅正在成为资本布局的新热土。与此同时，碳中和景区、零废弃酒店等ESG标准正在成为获得估值溢价的关键指标。



从政策层面看，文旅资本化浪潮与国家战略高度契合。7月7日国务院批复的《旅游强国建设"十五五"规划》明确提出"完善旅游投融资机制，鼓励符合条件的旅游项目发行不动产投资信托基金"，为文旅REITs和产业基金提供了明确的政策背书。规划设定的2030年83亿人次国内出游、7.7万亿元总花费、1.9亿人次入境游的目标，意味着文旅产业还需要大规模投资来支撑基础设施升级、产品迭代和业态创新——这些需求正是产业基金和REITs的核心投资方向。



亚洲国际品牌研究院（香港）文旅文创研究中心认为，南京5亿元文旅并购基金的落地和全国文旅REITs的集中爆发，标志着中国文旅产业正式进入"资本驱动+运营赋能"的新发展阶段。过去文旅投资主要依赖政府补贴和地产反哺，退出通道缺失、资金循环不畅，导致大量优质文旅资产被低效占用。并购基金和REITs的同时兴起，补齐了"投—融—管—退"的最后一环，使得文旅资产从沉淀变为流动、从包袱变为标的。预计到2028年，文旅产业基金总规模将突破5000亿元，公募REITs中酒店和文旅类资产的占比将从目前的个位数提升至15%以上。资本市场成熟度的提升，将进一步推动文旅行业向专业化、品牌化和集约化方向演进，为AIBRI文旅文创家等专业服务机构的成长创造更广阔的市场空间。



亚洲国际品牌研究院（香港）文创文旅研究中心，立足香港这一国际窗口与亚洲创意枢纽，以服务"旅游强国"计划为使命，致力于打造具有全球视野的文旅品牌战略智库。我们聚焦文旅融合与文创品牌化发展，依托香港中西交融的独特优势，深度挖掘亚洲文化IP的当代价值，为文旅企业及旅游景区提供从品牌升级、IP孵化到国际市场对接的全链路赋能服务，通过创新研究、产业协同与跨文化资源整合，助力合作伙伴提升品牌话语权与产业竞争力，推动亚洲文旅产业向价值链高端迈进。若您有品牌升级、文旅项目合作或国际化拓展需求，欢迎与我们联系，共同开启亚洲文旅品牌的增长新篇章。