上海的邵敏老人今年70多岁，术后疗养让他留在江西景德镇超过十年。如今他每年只回上海一两次，看看孙子，其余时间都待在这个空气好、节奏慢的江西小城。更关键的是，像他这样选择“候鸟式养老”的上海老人正越来越多，从江西宜春到广西巴马，从浙江到东北，“异地养老”已成为一个庞大的地下暗流。
希鸥网观察到，这已不是个别人的生活方式选择，而是一股足以影响中国城市格局的结构性力量。民政部数据显示，截至2025年末，我国60岁及以上老年人口已达3.2亿人，预计2035年将突破4亿。多家机构预测，2035年银发经济市场规模有望突破30万亿元，相当于“再造一个中国房地产市场”。
这场迁徙的本质，是中国房地产从增量时代迈入存量时代后，市场正在疯狂寻找“接盘人”的缩影。对于大量人口流出、住房库存高企的三四线城市，拥有积蓄与养老金的退休人群成了最理想的“新居民”。景德镇不足90万城区人口中，有6万是外地“景漂”；宜春温汤镇的1.2万“新温汤人”，直接占了当地总人口的28%。
政府层面的争夺战已经打响。2026年7月23日，山东青岛发布全国首个城市级康养地产系统性支持政策——“中国康湾”建设方案，新出让土地的健康服务中心可“计容不计价”，土地款可分一年缴纳，施工达到“正负零”即可预售。更惊人的是金融端放水：支持开发商使用服务消费与养老再贷款，期限最长三年，年利率最低仅1.25%——这个数字，几乎等同于白送。
这不是青岛一城的孤独尝试。烟台提出2028年底养老产业规模突破500亿元，主攻避暑疗养；海南布局中医药、森林、气候、温泉、运动五大康养方向；吉林则计划到2028年新增旅居康养床位3万张，吸引380万人次“过夜养老”。云南更喊出未来三年建设3000个旅居村的口号，直接瞄准全国银发人口市场。
希鸥网认为，这场“银发人口争夺战”背后，是地方政府与开发商一次心照不宣的合谋。地方政府需要消化存量住房、激活消费、创造税收；开发商则需要新的销售故事，缓解资金链压力。短期内，这对“去库存”确有奇效。但最核心的问题依旧悬而未决——谁能把这些“候鸟”真正留下来？这取决于医疗资源、城市服务与长期运营能力。资产证券化是终极答案，美国Welltower、Ventas等养老REITs的成熟模式已证明路径，国家发改委也已将养老设施纳入REITs发行范围，但中国的养老地产证券化仍刚起步。
在这轮城市抢人大战中，创业者的机遇同样藏在“运营”而非“卖房”里。正如《创业维艰》中所言，不能以企业未来规模评判当下管理者，管理能力是渐进习得的。绝大多数房企还在用传统开发的思维做康养，但真正决定成败的——社区医疗、日常照料、文娱社交等运营细节——需要的恰恰是具备养老产业经验的精细化管理团队，而非习惯高周转的地产老兵。
康养地产的困境与创业维艰的底层逻辑惊人相似。彼得·泰尔在《创业维艰》中反复强调，世界是不确定的，不能用发射火箭的微积分思维去创业，只能靠统计学思维拥抱概率。但另一方面，CEO必须拒绝被失败概率束缚。对入局康养的创业者而言，政策仍在动态调整、盈利模式尚未跑通，不应因行业早期的模糊而畏惧。先靠服务绑定一个老人，就能沉淀一个家庭，这种深度链接一旦建成，竞争者将极难撬走。
优秀的管理者懂得在反人性的制度框架下找到顺应人性的激励方式，这在康养社区同样适用。康养社区对一线护理人员的依赖极强，而护理行业工资低、强度大，导致人才流失率高居不下。创业者不妨参考“刚性制度+温度执行”：把考核指标固化，但给足弹性排班、成长通道与真诚反馈；不把自己变成冰冷的机器，要让员工感到被尊重——只有被善待的员工，才会善待那些把晚年托付给你们的老人。
金鸥品牌榜·2026年度创新案例库开放申报了。免费提报，独立评估，入榜品牌将获得电子版《入榜证明》及年度专题公示，优秀案例可获得深度专访+全平台分发。如需修改或发布文章，请加微信号：meisceo25。本稿件整理自网络，同步发布在希鸥网创投联盟9家网站。