近期，物业行业的“撤场潮”引发了广泛关注。中指研究院数据显示，从2025年初至2026年3月底，监测到的住宅撤场项目案例达212个，其中百强物业企业的主动撤场比例显著上升。希鸥网观察发现，这并非短期波动，而是行业长期粗放式扩张积累问题的集中释放。随着房地产步入存量时代，物业企业正加速退出低效项目，试图通过AI技术赋能与社区增值服务，重塑盈利模式。
低效项目加速出清
从公开的撤场函来看，物业公司退出住宅项目的原因主要集中在“空置率高、收缴率低、成本上涨”等方面。目前，亏损压力最大的项目多为老旧小区、高空置率新盘及开发商遗留问题较多的关联项目。例如，某物业公司因项目空置率高、收缴率低且成本上涨，累计亏损超300万元后选择退出。
面对亏损，上市物企开始主动“做减法”。2025年，中海物业、彩生活服务、永升服务等企业均终止或退出了数千万平方米的管理面积。绿城服务董事会主席杨掌法表示，行业正从规模导向转向价值导向，公司已将覆盖城市从200多个缩减至56个，聚焦深耕。
“撤场潮”的背后是行业发展逻辑的转变。过去“先占盘、后盈利”的模式在存量运营阶段难以为继。与此同时，物业费收缴率的下滑加剧了经营压力。克而瑞数据显示，2025年全国500强物业企业平均收缴率降至71%，上市物企平均为78%，中小物企普遍低于65%。中指研究院指出，85%的收缴率是盈亏平衡线，低于60%则大概率面临深度亏损。
粗放模式难以为继
收缴率下滑折射出行业深层次问题：依赖规模扩张的粗放模式已不适应新阶段。业主对公区收益、服务透明度及质价相符的关注度提升，而企业面临成本上涨与收费困难的双重压力。
业主万女士表示，其所在小区物业费近4元/平方米，但服务并未明显优于隔壁2元出头的小区，公共收益去向也不明。湖南省物业管理行业协会张建勋指出，传统“包干制”下收支不透明，公共收益成“糊涂账”，导致业主以拒缴物业费表达不满。
成本端的压力同样巨大。中指研究院数据显示，2025年百强物业企业营业成本率升至80.98%，人力成本占比超50%。希鸥网观察认为，人力成本年均涨幅超8%的刚性支出，叠加老旧小区设施维修成本攀升，使得许多长期未涨价的项目陷入亏损。这也导致行业满意度下滑，2025年普查得分降至72.9分。
建立质价相符机制
2025年，全国物业企业总营收约1.83万亿元，行业已进入“拼运营”“拼服务”的新阶段。多位受访人士认为，行业需从规模扩张转向精细化运营，建立质价相符的机制。
目前，部分地区已制定服务标准和参考价，要求公示收支。万科物业推出“菜单式服务”，将服务拆分为508项，让业主按需选择，有效改善了收缴率。碧桂园服务则针对老旧社区推出新品牌，探索可持续模式。
此外，AI被视为提升效率的关键。2025年上市物企平均管理费用同比下降3.89%，多家企业通过“AI+物业”降低成本。社区增值服务也被视为重要增长点，国家多部门出台政策支持“物业服务+生活服务”。同策研究院宋红卫表示，未来“物业+养老”“物业+托育”等方向潜力巨大，部分运营能力强的项目，增值服务收入占比已接近基础服务。
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