专访著名房产专家蔡为民:下一个房产投资风口,将于海南“起飞”
发布时间 2020-11-27 13:55 希鸥网 阅读 9454次

希鸥网专访11月26日资讯

自从今(2020)年6月中央宣布“支持海南成为全球最开放水平的自贸港”并给予一系列优惠政策后,海南便成为众“司”之地,越来越多的企业、社团不绝于途前往考察或注册公司。这其中就包括了刚完成新书《大国担当——新“全球化”下,“一带一路”的经济与战略布局》的知名房产与财经专家蔡为民,也“蹭”热度似的与上海现代服务业联合会合作,率领20余位沪台企业家奔赴海南考察,拜会当地产官学界并参与高峰论坛。

蔡为民长期研究房地产,经常在媒体上评论各地楼市与经济独到观点,此番专程到海南考察,以花絮形式发表系列论述,一再表示:虽然有些专家因“历史经验”不看好,但海南自贸港没有或不容许有失败的理由。

向来以“趋势判断”见长、曾经在2014年楼市最低迷时喊出“房价四年内翻番”而声名大噪的蔡为民老师,这次如此“异乎寻常”的看好海南,不免在市场引起关注与好奇。

这篇文章试图从“话说从头”的方式,还原蔡为民在房产与财经领域的发展与积累历程,以利所有的人做出判断。

问:请蔡老师介绍一下您与房地产研究的渊源,近些年在房地产研究评论上主要的方向和议题是什么?

我从事房地产研究超过30年,刚开始跟一般的专家在研究方向上比较雷同,主要是根据房地产市场的供给和需求面去做整个楼市走势的判断。后来,我发现房地产虽然号称火车头工业,但它的本质却是一个被推动的行业。

一般来讲,房地产上下游直接关联产业可能超过70个,比如:建筑设计、建造、销售、建材、家装等等。究其本质,房地产行业本身并没有多大的主导性,因为它太重要了,根本不容出现闪失,使得政策干预无所不在,这在许多国家都是如此。多数行业往往是通过供需关系来决定发展方向和规模,但房地产更多的是受政策影响,因此在许多专家一直强调“市场由供需决定”时,我始终持反对意见,认为这句话只正确了一半,完整的说法应当是“市场由供需决定,但政策决定供需”。

正因如此,最近这20年我更多的是研究政治、政策、金融、经济、社会这五个层面对房地产市场的影响。尤其是伴随着中国的崛起,我们与世界的接轨越来越广泛且深刻,市场变化越来越大,同时也越发不好控制与预判,“非房地产因素”更加深刻地影响着房地产,所以我的研究方向发生了明显的变化。

这就是为什么很多人说蔡老师你写“一带一路”是跨界之作,而我并不认同这句话的原因。其实“一带一路”深刻影响着城市地位与定位,而城市定位与地位的变化,和城市的房地产发展堪称祸福与共、唇齿相依。

问:您组织、率领20多位台商企业家参加了11月13日的海南•未来产业高峰论坛暨自贸港考察团,并且获得当地的官学界高层接待与交流,引起不小关注。请问此次参与是出自于什么目的?

此番考察最主要的还是对海南自贸港未来发展的看好,其次是正好遇到在上海极具指标与代表性的民间社团——“上海现代服务业联合会”主导的“未来产业园”动工。

这个项目非常受到海南省政府重视,面积在六平方公里以上,说它是具指标意义的产业园毫不为过。在联合会高层的邀请与鼓励之下,我动员了20多位以台商为主的考察团去海南参与动工活动,一方面参加未来产业高峰论坛,一方面拜会当地产官学界,其中包括:海南省政府领导、海口市政府领导、海南大学自贸港研究院领导、建工集团海南总部领导,甚至到文昌考察了非常有特色的房地产项目,在紧密的互动和交流之后,收获颇丰。

问:此次考察之行有哪些收获?你认为其中有值得大家关注的房地产相关信息吗?

我曾经到过海南数次,但是因为过去到海南主要是旅游,一般都是应邀去三亚演讲后便离开,并没有过多关注这个岛屿。而这次的考察非常用心,也努力接收到很多即时、有用的信息。因为它已经成为高层领导的“三个亲自”——亲自谋划、亲自部署、亲自推动的自贸港,份量非同小可。因为海南省基于过去“成也房地产,败也房地产”的惨痛经验,对房地产做出了许多严格限制,如:限购、限贷、限售。即以“炒房”为目的之购买,并不合适进入海南,而需“从长计议”,以“价值投资”的理论,中长期持有为好。

事实上,除了房地产之外,我们还与海南多个机构建立了沟通渠道以获取“有用信息”,对于后期实地考察和投资项目的筛选,皆有益处。

“2025年前封关”到底意味着什么?首先既然是“前”,很可能2024年就封关,届时海南会变成类似香港的状态,除了进出大陆有限制(一线放开,二线管住),资金流通与人员往来将更加自由、便利,也就是说,封关之后,国外的资金、人员要进出海南将极为顺畅,预期会有大量的国际高级白领和投资热钱进入,到时候海南的房地产市场肯定也会有一定程度的开放,进而对于房价的推升有着很大助力。

换言之,未来的三年内,从某种意义上讲是政府意志主导的政策在压住房价,而非市场“天生自然”,这与上海的情况类似,但封关之后情况将丕变。因此对海南的发展有信心、有兴趣的人,应该要提早进行布局。

问:在当前的全国乃至全球大背景下,您认为海南房产是否值得投资?自贸港的建立会对海南房产投资市产生哪些影响?

首先我们必须了解当前的全国乃至全球的大背景究竟是什么?这是我们得出答案的基本前提。从全球角度来看,虽然拜登上台之后必然对会之前特朗普“逆全球化”、单边主义的政策做出重大调整,但是已经造成的影响与破坏不会马上消失和修复。此外,11月15日《区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)》正式签署,15个成员国总人口、经济体量、贸易总额均占全球总量约30%,将会为全球经济带来巨大影响,可以称之为“新全球化”的破冰行动!

由此不难看出中央设立海南“自贸港”有着相当高的战略眼光,其中最大的关联是“一带一路”。

眼前为实的是,中国贸易伙伴的排序已经由原来的美国转变为欧盟、东盟、美国。截止今年第三季度,第一名已经变成东盟。为什么会有这么强烈的变化?这跟“一带一路”的持续、有效推进密不可分。而海南在“一带一路”的“一路向南”上,扮演着关键角色——RCEP、一带一路、海南三者环环相扣,注定了海南的快速崛起,随之而来的必然是城市地位蹿升与房价走高。

基本上我可以论断,随着“海南自贸港”的推进和成熟,2025年前封关后,海南房价在相当长的时间里,将呈现“爬坡”走势。是的,过去海南的房价是下跌过,而且跌的很惨,但那是没有实体产业支撑、纯粹投机炒作、价位虚高的必然结果,现在的情况则完全不同,有了中央的背书和支持,我找不到“海南自贸港”有任何失败的理由或者原因,更找不到海南房价整体下跌的可能性。

问:据了解您刚发行了新书《大国担当》,能简单介绍一下内容吗?新书中提到新“全球化”下的经济和战略布局,同时还提到了海南对于南海的意义,其间有什么联系?

写这本书是因为我看过、听过、参与过很多与“一带一路”相关的演讲和专著,看完或者听完之后,我始终觉得很多论述不适合普通民众思考,或过于官样文章,不少问题没有讲透,所以我就想写一本深入浅出的专论,来探讨“一带一路”对于中国、周边国家、国际究竟会带来哪些影响?

这本书里我论述了国际视野下的产业发展和贫富关系,并提出了自己的观点和解决措施,最重要的还是对“一带一路”的解读,包括:推动“一带一路”可说的内涵与不可说的“秘密”,乃至“族群分裂”其实跟贫富差距越来越大,有非常密切的关系;而当前美国的状态已完美演绎与见证。

我在书中特别强调了为什么国家选择海南作为自贸港?原因很多,除了海南是离岛、工业化程度低,是“改革开放”升级版的最佳试验田,它更是确保南海主权的钢铁堡垒,同时又是太平洋跟印度洋之间重要的交通海路,做为“泛亚铁路经济圈”的重要组成部分,使得海南与“一带一路”、RCEP、东盟的“亲密关系”,不言可喻。

必须知道的是,现在整个中国的经济发展与以往已经完全不同,不仅仅是内外“双循环”而已。我们都知道上海港及宁波港是世界数一数二的集装箱、散货码头,但透过“一带一路”的中欧班列、西部陆海新通道、中欧陆海快线,我们的贸易枢纽通路已经有了很大的改变,由集中蜕变为分散,以因应美国为主的外部势力对中国包括经贸、军事的各种形式干扰。

尤为重要的是,海南对于南海有着意义非常的战略地位与价值!随着海南的城市地位与建设升级,可以增强“主权在我”之国际公共水域的把控,一方面能提升中国全球影响力,一方面可以排除“域外国家”找到插手南海的借口。

这些都是我在“大国担当”这本书中,多所著墨之处。

问:疫情后中国在世界格局上的位置变化越来越大,结合目前国内的基本导向和您对海南房产市场的考察,你最大的想法和建议是什么?

目前我的想法还非常的不成熟,但我能清楚的判断,海南及其自贸港的发展在中国复兴、崛起过程中,必然扮演非常重要的角色,我不想错过政策与市场红利,所以才积极组织这次考察活动。只是如何“一击中的”的抓住海南机遇?目前还没有特别清晰的路径。

比较明确的,是初步以上海现代服务业联合会、中华两岸商机促进会为主体,结合相关学术团体如:复旦科技园研究院、海南大学、社科院……等单位,共同筹组“海南产业发展研究院”,共同为海南自贸港建设的推进添砖加瓦,除此之外,我还会持续通过考察团和看房团的实地探查,更深入、掌握海南产业的发展脉络,希望能实现“结合更多包括台商在内的外部力量,为《台湾商品交易中心》、《台湾产业园》等项目落地”之梦想而戮力以赴。

20年前我进驻上海,当时上海流行的一句话是“一年一个样,三年大变样”,如果把它套用在海南,不就是“封关”之时?他山之石,可以攻玉,我建议所有投资人因应时代变迁,开始信奉“价值投资”,密切关注海南的发展,进而在深入观察中,发现、捕捉并掌握商机。

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