据希鸥网消息，近日，魔方公寓母公司魔方生活服务集团（以下简称“魔方公寓”）向港交所递交上市申请。如果成功IPO的话，魔方公寓将会成为集中式公寓第一股。

01.魔方公寓拟赴港上市

2022年9月26日，魔方公寓披露招股书，正式向资本市场发起冲击。

魔方公寓创立于2009年，是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案。

2010年，长租公寓模式开始在国内兴起；2015年，“租购并举”政策出台；2016年，“十三五”规划首次提出建立购租并举的住房制度。

魔方公寓正是在这些机遇下迅速成长，经过13年发展，截至今年6月末，魔方公寓在全国已拥有76190套在营公寓，分布在全国26个城市之中，其中约64%位于北京、上海、深圳等一线城市。

可以说，魔方公寓已经成为我国领先且发展迅速的长租公寓服务平台，并在首创了集中式长租公寓模式。

从招股书上也不难看出，魔方公寓近年营收数据良好。招股书显示，2019年-2021年，魔方公寓实现的年度收入分别为9.47亿元、9.49亿元、14.72亿元，年度毛利润分别为8.08亿元、7.86亿元、12.67亿元，2022年上半年实现的收入为8.5亿元，半年度毛利润为7.31亿元。同时除了2020年净亏损2.31亿元外，其2019年、2021年的净利润分别为6355万元、2.95亿元，净利润率也从2019年的6.7%上升至2021的20.1%。

此外，魔方公寓的资金实力也是其优势。成立至今，魔方完成了多轮股权融资：2016年魔方公寓C轮融资近3亿美元，2019年魔方公寓获得1.5亿美元D轮融资，背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

这些优势都将成为魔方公寓上市路上的有力帮手。

02.魔方上市，仍有隐忧

即使上市大有希望，也不代表魔方公寓就可以高枕无忧了，长租公寓在上市后爆雷的新闻大众已经看过不止一次了。

“长租公寓第一股”青客公寓于2019年上市，上市不久后就遇到了倒闭风波；蛋壳公寓则于 2020 年1月17日在纽交所上市，但 上市没多久便受疫情影响，大城市租客返城受阻，退租增加，蛋壳资金链断裂，陷入流动性危机，最终于上市445天后正式摘牌。

而魔方公寓的弱点也显而易见——通过招股书我们可以了解到，魔方公寓实际上仍未摆脱“二房东”的身份。

魔方公寓目前共有两种运营租赁公寓的模式，分别是直租模式与加盟管理和第三方托管模式。加盟管理和第三方托管模式则与酒店加盟模式类似，魔方公寓以自有品牌或委托方认可的其他品牌对公寓进行运营管理，实现轻资产输出；而所谓的直租模式就是行业中常说的包租模式，即魔方公寓需要支付物业租金并对其进行运营管理，魔方公寓在直租模式中所担任的就是“二房东”身份。

在过去的几年中，魔方公寓直营模式产生收入近3年占比为96.2%、96.2%和94.5%；加盟管理和第三方托管模式产生的收入在同期总收入中的占比仅为1.0%、2.0%、2.6%及2.1%。

要知道，直租模式只能通过赚取租金差实现盈利，投资回报周期漫长，一旦资金链断裂，后果则不堪设想，青客公寓和蛋壳公寓就是前车之鉴。

此外，在长租公寓的成本构成中，除了占大头的拿房成本，空置成本同样不容忽视。收房后无论房子是否租出，魔方公寓都要按期向房东支付租金，一旦门店空置率增加，利润率就会降低。

魔方公寓在上市之余，更应该考虑，如何才能打破“二房东”身份带来的枷锁，长久稳定地去发展。