预售房“封顶才能卖” 商品房销售制度开启新变革

8月底，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确推进现房销售制度。同期，中国人民银行、金融监管总局、证监会相继发布配套文件，覆盖销售、信贷、融资三大环节。这意味着中国的商品房销售制度开启新变革。

过去几十年，商品房预售制在城镇住房短缺时期有利于扩大开发资金来源、快速增加住房供应。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，当时购房者关心的是能不能买到房、面积够不够，凭几张户型图和效果图就能做出买房决策。但近几年市场供需出现新变化：购房者需求从“有没有”转向“好不好”，住房市场结构性供大于求，行业“高负债、高杠杆、高周转”模式积累风险隐患。住房城乡建设部有关负责人表示，目前二手房交易总量已全面超过新房，过去形成的预售为主、快速周转的销售制度已不适应当前市场新阶段新要求。

根据《通知》，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少交付纠纷，从根本上防范交付风险。新政从三个环节作出安排：拿地环节，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售；融资环节，实行“主办银行制”，一个项目确定一家主办银行，单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务；购房环节，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定，月供压力更小。

住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，主办银行制可实现商业银行与开发企业利益共享与风险共担，商业银行可掌握开发企业全部资金流向，合理管控开发贷风险。不过，推行现房销售不代表“一刀切”取消预售制，《通知》同时明确完善商品住房预售管理。