文旅资产证券化进入快车道：首单酒店公募REIT月底发售，古城景区集体探索"上市"路径

2026年7月，中国文旅资本市场正在经历一场静默但深刻的结构性变革。7月8日，华安锦江商业REIT（认购代码"508609"）发布发售公告，将于7月30日至8月5日以2.672元/份的价格公开发售。这标志着国内首单以纯酒店资产为底层资产的公募REIT正式落地，募集规模约17亿元。几乎在同一时间窗口，枣庄市台儿庄运河古城投资股份有限公司于7月20日发布招标公告，拟发行不低于25亿元的资产支持专项计划（ABS）。从酒店到景区、从公募REIT到机构间REIT再到ABS，文旅资产的证券化路径正在全面拓宽。

酒店REITs赛道首先迎来"破冰时刻"。华安锦江商业REIT底层资产为分布于全国18座城市的21家"锦江都城"品牌中高端酒店，总建筑面积约15.73万平方米、房间总数超3000间，2026年预计分派率达5.05%。资产布局覆盖一线至三线城市，核心商圈与交通枢纽、文旅景区多点分布，其中72%的客房位于二线及以上城市。原始权益人锦江国际集团是全球第二大酒店集团，投资管理酒店超14900家，为后续扩募提供了充足的资产储备。与此同时，远洲集团21.51亿元酒店机构间REITs于7月初获上交所审核通过，成为国内首单完整走完交易所全流程审批的纯酒店底层资产机构间REITs。华住安住REIT也已进入申报阶段，底层资产估值约16亿元。更引人关注的是，复星国际旗下三亚亚特兰蒂斯项目REIT于3月提交上市申请，底层资产估值高达139.28亿元，若成功发行将成为国内商业不动产REITs领域规模最大的项目。此外，湖北文旅集团年初启动酒店REITs招标，成为首个入局的省级文旅国企；广州海珠城发集团朗豪酒店REITs也进入招标程序。至此，酒店REITs已形成"央企-地方国资-民企"多主体、"公募-机构间-类REITs"多层次并行推进的完整格局。

景区类文旅资产的证券化尝试同样在提速。台儿庄运河古城投资本月启动的25亿元ABS招标，是近期景区资产证券化的标志性事件。台儿庄古城占地2平方公里，是国内标志性活态运河文旅载体，布局古运河、水街院落、文化展馆等经营性物业，旗下商铺、酒店租赁现金流稳定。该公司此前已通过发行公司债完成两轮融资——2025年8月挂牌的"25台古城"和2026年4月发行的"26台古城"（2亿元、票面利率2.78%）。从私募债到ABS，其融资工具的多元化演进，折射出文旅国资平台从依赖财政补贴到建立市场化融资能力的路径升级。若本次25亿元ABS顺利发行，将为山东乃至全国存量文旅资产的证券化运营提供可参照的实操路径。

这一轮文旅资产证券化的加速，离不开政策层面的关键突破。2025年末，国家发改委将四星级及以上酒店纳入基础设施REITs行业范围，证监会正式将酒店等商业不动产纳入公募REITs试点——两项政策打破了长期以来酒店资产只能作为商业综合体附属设施申报的限制，使酒店资产首次具备了独立发行公募REITs的资格。2026年7月7日，国务院批复《旅游强国建设"十五五"规划》，明确提出"完善旅游投融资机制，鼓励符合条件的旅游项目发行不动产投资信托基金"，为文旅资产证券化提供了国家战略层面的政策背书。政策从"破冰"到"护航"，资本市场从"试水"到"扎堆"，两股力量在同一时间窗口形成共振。

行业研究显示，文旅资产证券化的意义远不止于融资工具的创新。对于酒店行业而言，REITs打通了"投资-运营-退出"的完整闭环：开发商或运营商可以将成熟物业置入REITs实现资金回笼，再投入新项目的开发与升级，从而改变过去"重资产持有、轻资产运营"分离的困局。对于景区类文旅资产，ABS等证券化工具则提供了盘活存量经营性现金流的通道——将门票、商铺租赁、住宿餐饮等稳定现金流打包证券化，在不稀释股权的前提下获取中长期低成本融资。趋势预测指出，"文旅+地产"模式正在彻底转型为"文旅+运营"模式，运营能力取代土地资源成为核心竞争力。在这一转型过程中，资产证券化充当的是"定价器"和"加速器"——通过市场化的估值与交易机制，倒逼文旅资产从"讲故事"走向"算细账"。

不过，文旅资产证券化仍面临现实挑战。酒店类REITs作为强周期品种，对商务出行和旅游休闲的波动高度敏感。以华安锦江商业REIT为例，其2025年平均入住率61.93%、平均房价255.99元/间，2024至2025年收入与EBITDA均呈下滑趋势，网下有效认购倍数仅2.31倍，反映出市场对酒店资产现金流的谨慎态度。景区类ABS则面临资产评估复杂性高、现金流预测难度大、中小景区缺乏标准化运营数据等问题。未来两到三年，文旅资产证券化能否从"首单"走向"常态"，取决于三个关键变量：资产运营质量的持续提升、信息披露与估值体系的完善、以及二级市场流动性的实质性改善。

亚洲国际品牌研究院（香港）文旅文创研究中心认为，2026年7月文旅资产证券化的密集进展，标志着中国文旅产业正式从"资源驱动"迈入"资本驱动+运营驱动"的双轮新周期。首单酒店公募REIT的落地和台儿庄古城25亿ABS的启动，分别代表了酒店和景区两大类文旅资产在证券化路径上的实质性突破。预计到2028年，随着更多省级文旅国企和民营酒店集团入局，文旅REITs和ABS的年度发行规模有望突破500亿元，县域文旅资产将成为下一轮证券化的重要增量来源——那些具备稳定现金流、标准化运营体系和文化IP溢价能力的景区，将率先享受到资本市场赋予的估值红利。

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