三部门"用地新政"为文旅松绑：从"重资产圈地"转向"轻资产运营"

9月15日，自然资源部、文化和旅游部、国家林业和草原局联合印发《关于优化自然资源配置 推动旅游业规范有序发展的指导意见》，从优化空间布局、完善用途管制、创新供地模式、盘活低效用地、提质服务监管五个方面出台增量政策，护航旅游业规范化、品质化、高质量发展。《意见》明确，在不突破"三区三线"等约束性指标和底线管控要求的前提下，按正向优化标准将"十五五"旅游发展的空间需求统筹纳入国土空间规划"一张图"；将风景名胜区详细规划纳入国土空间规划体系，支持与所在区域详细规划合并编制。

用地松绑是本轮新政最直接的信号。《意见》提出，对小型零星、几乎不改变原地类性质的旅游配套服务设施，可不按建设用地管理；允许在城镇开发边界外布局加油站、服务区、旅游驿站等独立城镇建设用地；房车营地只要不影响草木生长、不搞地面硬化，也无需办理建设用地手续；单个旅游项目涉及不同用途多个地块的，可按一宗地核定规划条件、核发规划许可；涉及土地、矿产、海洋、森林等两种及以上自然资源的，可探索整合形成资产组合标的、一次性供应整体运营。同时鼓励利用存量空间发展旅游产业，推动商旅文体健等多元业态融合发展。这些安排直指小型文旅项目"落地难、审批繁、成本高"的长期痛点。

政策在"松"的同时明确设"紧"：严禁借旅游项目之名擅自改变土地现状和规划用途，用于建设别墅、私家庄园、房地产、高尔夫球场、主题公园、仿古城（镇、村、街），反对盲目大规模新建景观类仿古建筑。一放一收之间，政策取向十分清晰——欢迎轻量化、点状化、存量盘活型的真文旅项目，遏制借壳圈地的假文旅项目。

几乎同一时间，A股景区上市公司的中报数据勾勒出行业的另一面。据蓝鲸新闻等媒体统计，今年上半年中国人出游34.63亿人次、花掉3.21万亿元，但站在产业最前端的21家A股景区上市公司营业收入同比平均下降约3.8%，其中10家营收下滑，18家账面盈利中真正保持扣非盈利的仅13家。传统山岳型景区客流与营收增速出现剪刀差：黄山旅游客流增长8%、营收仅增长5%；九华旅游客流增长7%、营收仅增长3%，客单价下行叠加折旧与人工等重资产成本压力，让"流量"难以顺畅转化为"利润"。

结构性亮点集中在"高毛利索道＋二次消费＋轻资产输出"三类模式。丽江股份上半年营收4.19亿元、同比增长10.95%，净利润1.33亿元、同比增长40.46%，索道运输毛利率高达87.16%、占总营收近一半；中青旅旗下乌镇景区接待游客317.54万人次、同比下降5.81%，但运营公司营收7.83亿元、同比增长5.49%，靠住宿、会展、夜游等二次消费实现"客流降、营收升"；宋城演艺毛利率60.55%、净利率37.19%，祥源文旅靠景区托管运营实现营收5.55亿元、同比增长7.80%，均以内容与运营输出替代重资产复制。同一份暑期洞察报告显示，今年暑期游客平均出游天数同比延长2.3天，定制游占比达57%、高于跟团游的27%，需求端正奖励"内容驱动、停留更久、二次消费更强"的目的地，惩罚"靠一座山收一张票"的旧模式。

行业趋势预测亦与此同频：文旅与地产的旧模式正在被"文旅＋运营"取代，运营能力逐步取代土地资源成为核心竞争力；微度假常态化下，城市周边两小时交通圈内的周末微度假渗透率持续走高；县域与乡村正成为文旅投资的新热土。当"圈地卖房"的路径被制度性封堵、而"轻资产运营"被数据反复验证，文旅企业把流量变成利润的能力，越来越取决于索道、二次消费与轻资产输出，而非土地储备的厚度。

亚洲国际品牌研究院（香港）文旅文创研究中心认为，三部门"用地新政"释放的是明确的供给侧制度性红利：小型零星设施免建设用地管理、房车营地不硬化免转用、存量厂房发展旅游等安排，为露营、房车营地、生态研学、步道驿站、工业遗存改造等轻资产、点状化项目扫清了落地障碍，同时以"严禁借旅游之名搞房地产"划清合规红线。结合A股景区"客流涨、利润薄"的中报数据，行业研究显示文旅正从"重资产圈地"转向"轻资产运营"，运营能力取代土地资源成为核心竞争要素；预计随着用地、自然资源组合供应与存量盘活政策的落地，具备二次消费设计能力与精细化运营能力的目的地，将率先分享这一轮结构性红利。

亚洲国际品牌研究院（香港）文创文旅研究中心，立足香港这一国际窗口与亚洲创意枢纽，以服务"旅游强国"计划为使命，致力于打造具有全球视野的文旅品牌战略智库。我们聚焦文旅融合与文创品牌化发展，依托香港中西交融的独特优势，深度挖掘亚洲文化IP的当代价值，为文旅企业及旅游景区提供从品牌升级、IP孵化到国际市场对接的全链路赋能服务，通过创新研究、产业协同与跨文化资源整合，助力合作伙伴提升品牌话语权与产业竞争力，推动亚洲文旅产业向价值链高端迈进。若您有品牌升级、文旅项目合作或国际化拓展需求，欢迎与我们联系，共同开启亚洲文旅品牌的增长新篇章。