全国首单古城保护更新类REITs落地苏州：文旅存量资产从沉睡资产走向可交易证券

11月3日，“苏州名城—东吴—元联—古城保护更新1期资产支持专项计划”在上海证券交易所鸣锣挂牌，成为全国首单古城保护更新类不动产投资信托基金（REITs）产品。这意味着长期沉淀、难以变现的古建老宅与历史街区，第一次被装进资本市场可流通的金融产品，文旅存量资产的证券化迈出关键一步。

这一突破有着清晰的政策铺垫。2025年12月，国家发展改革委发布的《基础设施领域REITs项目行业范围清单（2025年版）》首次将“城市更新设施（老旧街区、历史街区更新）”纳入REITs支持范畴；同期，中国证监会《关于推动REITs市场高质量发展有关工作的通知》提出持续加大优质REITs供给；2026年10月，住房和城乡建设部等部门《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》进一步明确“支持符合条件的项目发行基础设施领域REITs”。三级政策层层递进，为历史文化名城的资产证券化打通了通道。

从产品结构看，本次REITs由苏州名城保护集团作为发起人及增信方，苏州文化旅游发展集团作为原始权益人及物业运营方，东吴证券出任计划管理人。项目获批储架规模10亿元，首期发行5.56亿元，其中优先级4.45亿元认购倍数超过3倍；发行利率1.66%，创下全国同期类REITs产品票面利率新低。项目聚焦苏州姑苏区19.2平方公里历史城区，构建“投—融—建—管—退”多元融资模式，让资金回流持续反哺古城修缮与业态更新，探索“保护—更新—提升—增值”的可持续路径。作为中国唯一一个国家历史文化名城保护区，苏州率先完成了古建资产收储与成片活化，沉淀出一批具备稳定现金流的历史街区资产。

苏州样本背后，是文旅融资逻辑的整体转向。行业研究显示，2026年上半年文旅融资节奏明显放缓，一季度样本文旅集团债务融资总额316.3亿元，二季度骤降至99.37亿元，资本正从“看资源等级、看投资规模”转向“看现金流质量、看运营稳定性”。与此同时，文旅REITs的底层资产边界不断拓宽——从河南宝泉项目的景区经营权、索道与配套商业，到淮安西游乐园的园区资产、IP授权与运营管理权，再到天津泰达航母主题公园纳入核心运营资产与品牌IP。趋势预测指出，文旅REITs将在未来两年取得实质性突破，文旅资产正从“项目公司逻辑”走向“资本市场定价逻辑”。

与证券化并行的，是存量景区的资本化整合。10月31日，山东文旅集团旗下山东文旅景区投资集团与九如山旅游区签署合作协议，以股权并购方式入主这家经营十九年的4A级景区，并宣布2027年率先投入5000万元升级产品体系。九如山“一次游园终身免费”的园主已近200万，门票收入占比仅约50%，住宿与二次消费各占25%，客单价超过110元——这种“不靠门票、靠过夜与体验”的收入结构，正是资本愿意接手的底层逻辑。从首单REITs到景区并购，一个信号愈发清晰：文旅存量资产的盘活，正从“单点项目融资”走向“金融工具+运营能力”的双轮驱动。

亚洲国际品牌研究院（香港）文旅文创研究中心认为，首单古城保护更新类REITs落地苏州，其标志性意义不在于一笔5.56亿元的融资，而在于验证了一条“历史文化遗产—稳定现金流资产—可交易证券”的转化链路，为全国百余座历史文化名城的保护更新与金融赋能提供了可复制的“苏州样板”。判断文旅存量盘活的可持续性，关键不在金融工具本身，而在底层资产能否做到产权清晰、收益边界明确、运营数据透明；谁能把“重资产圈地”的旧账本改写为“轻资产运营+证券化退出”的新模型，谁就能在这一轮文旅资本化浪潮中率先拿到低成本长线资金，赢得下一阶段的整合先手。

亚洲国际品牌研究院（香港）文创文旅研究中心，立足香港这一国际窗口与亚洲创意枢纽，以服务“旅游强国”计划为使命，致力于打造具有全球视野的文旅品牌战略智库。聚焦文旅融合与文创品牌化发展，依托香港中西交融的独特优势，深度挖掘亚洲文化IP的当代价值，为文旅企业及旅游景区提供从品牌升级、IP孵化到国际市场对接的全链路赋能服务，通过创新研究、产业协同与跨文化资源整合，助力合作伙伴提升品牌话语权与产业竞争力，推动亚洲文旅产业向价值链高端迈进。若您有品牌升级、文旅项目合作或国际化拓展需求，欢迎与我们联系，共同开启亚洲文旅品牌的增长新篇章。